江永县自然资源局《江永县城镇基准地价成果》的政策解读

一、起草的背景及意义

2015年6月3日，江永县人民政府发布《关于实施江永县城区及10个乡镇基准地价的通告》（江永政发〔2015〕22号），5年来江永县社会经济加速发展，城区土地区位和土地质量发生了较大的变化，根据相关的土地管理法规政策和土地市场发展需求，我县对基准地价成果进行了全面的更新。

本次城镇基准地价将为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考，在加强地价管理和监督、优化配置城镇土地资源、规范土地市场秩序等方面发挥重要作用，从而实现全县土地资源节约集约和高效利用，更好地服务县域经济社会发展。

二、起草依据

《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)、《关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》（湘国土资办发〔2018〕115号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发(2017) 27号）、《湖南省自然资源厅关于同意公布实施江永县城镇基准地价更新成果的函》等文件要求起草内容。

严格按照《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)、《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2017)和《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)等技术依据制定。

三、主要内容

基准地价的评估范围是土地利用总体规划确定的可作为城镇建设用地使用的土地。

新一轮城镇基准地价将城区划分为五个级别，重点对商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地四种用途进行估价，总体土地价格水平有所上升。其中城区商服用地最高为2710元/M²，最低为630元/M²;住宅用地最高为1210元/M²，最低为345元/M²;工矿仓储用地最高为350元/M²，最低为195元/M²;公服Ⅰ类用地最高为750元/M²，最低为280元/M²;公服Ⅱ类用地最高为400元/M²，最低为235元/M²。城区商服用地共设83条路段价，路线价最高为5920元/M²，最低为1150元/M²。将10个乡镇划分为三个土地等别。一、二等乡镇对应的土地级别为三级；三等乡镇对应的土地级别为二级，每个级别对应一个基准地价。

四、政策特点

新一轮城镇基准地价较上一轮基准地价呈小幅上涨。商服用地级别价上调幅度约为18%-21%；住宅用地级别价上调幅度约为28%-37%。因上一轮工矿仓储用地基准地价价格较高，为更好地促进工业项目招商引资，在与市其他县区平衡对比后，本轮进行了相应回调，下调幅度为3%—14%之间。本轮基准地价更新整体符合江永县现行地价、房价、物价整体上涨的趋势。

五、新老政策差异对比

原基准地价成果的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，未涉及公共管理与公共服务用地。之前，对于采用有偿使用的公服用地，价格主要参照三类用地基准地价进行评估确定，不能科学、客观反映该类用地土地资产权益。

2017年7月，国土资源部办公厅下发了《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发(2017) 27号），明确要求：市、县人民政府依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目用地基准地价……缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。因此，本轮基准地价更新增加了公共管理与公共服务用地基准地价，促进公服用地的有偿使用，更好地适应政府实施地价管理。

                        江永县自然资源局

                        2021年2月21日