关于《江永县集体建设用地基准地价

评估成果》的政策解读

一、文件出台的背景及意义

基准地价、标定地价是地价管理的基础，在土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面发挥着重要的支撑作用。为顺应农村土地制度改革深化需要，特别是集体经营性建设用地入市以及农用地和农村宅基地“三权分置”改革深化对地价评估与管理提出的现实需求，有必要进一步拓展江永县城乡基准地价范围，将集体建设用地、农用地纳入基准地价评估范围，同时建立城镇标定地价体系，为培育江永县农村集体建设用地和农用地市场发展，促进城乡统一土地市场建设奠定基础。

二、文件起草依据和过程

根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）及《湖南省自然资源厅关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2019〕77号）文件精神，我县开展了集体建设用地基准地价制定工作，按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《集体建设用地定级与基准地价评估技术规范》的要求，我县已完成了集体建设用地基准地价制定工作资料的收集、分析、整理与计算，形成了文字报告、图件、表格等成果。

本通告由县自然资源局起草。县自然资源局于2021年6月启动了江永县集体建设用地基准地价制订工作，我县于2022年8月12日，组织召开了标定地价成果听证会，并对初步成果进行了修改完善。通过了湖南省自然资源厅组织的成果验收，征求了县财政局、县审计局、县发改局等相关单位的意见，县司法局做合法性审查、县市场监督管理局做市场公平性竞争审查，呈请县人民政府批准后发布。

三、文件主要内容

集体建设用地基准地价是对应于集体建设用地平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期下出让土地使用权（农村宅基地为宅基地使用权）的区域平均价格，包括集体经营性建设用地基准地价和农村宅基地基准地价两大类。其中集体经营性建设用地包括集体商服用地、集体工业用地两种类型。

四、政策特点或创新举措

1.在农村土地制度改革及土地资产价值核算中的应用。江永县集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市、深化农村宅基地“三权分置”改革实践中涉及的集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求。集体建设用地基准地价还可以为江永县集体建设用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。

2.在促进集体建设用地市场培育与管理中的应用。建立合理的土地价格体系和租价体系，及时掌握反映市场状况的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值是土地市场管理的重要手段。本次建立的集体建设用地基准地价成果不仅有利于集体建设用地地价的明朗化、公开化，为土地出让、转让、租赁、抵押等提供成交依据，减少人为因素和盲目性，也为政府强化土地参与宏观调控、落实相关产业用地政策、规范集体建设用地有序流转等提供信息依据。

3.在承租评估管理中的应用。承租土地使用权价格评估的关键是合理确定市场租金和租赁权还原率，市场租金可以采用市场比较法直接确定，也可以采用基准地价系数修正法等首先评估出待估宗地的出让土地市场价格，在此基础上，通过反算年租金的方法评估得到。

4.在国土空间规划及建设用地整治复垦中的应用。以集体建设用地基准地价为参考，立足地价分异的角度，科学分析城乡建设、国土空间规划对农村土地利用效益的综合影响，更好地发挥地价杠杆引导农村土地资源的有序开发、合理保护、集约利用和优化配置，推动乡村空间重构重组，促进城乡区域统筹协调发展，助推乡村全面振兴，实施产业兴旺、生态宜居。

5.农村宅基地是一种权利受到特殊限定的用益物权，突出表现在其权利原始取得的无偿性、农民集体组织成员的特殊身份性、不得向集体经济组织之外流转以及抵押、担保等权能受到禁止等方面的限定性。江永县农村宅基地基准地价基于“合法合规”原则于农村宅基地的收益评估，成果主要应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的资产评估以及全域土地综合整治中的自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估，不适用于政府主导的强制性有偿退出（征收）、农村宅基地初始分配环节的有偿使用（有偿选位）等方面。

五、新老政策差异

新出台的集体建设用地基准地价是政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

 江永县自然资源局

                              2022年8月15日