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江永县人民政府 关于江永县一中棚户区改造安置小区配套基础设施项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)征求公众意见采纳情况公示

作者: 文章来源: 发布时间:2019年05月14日 点击数:

《江永县一中棚户区改造安置小区配套基础设施项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)自2019年3月13日公布征求公众意见,至2019年4月12日征求公众意见截止。期间收回被征收人反馈意见一份(13条)。现将征求意见及意见采纳情况公告如下:

一、(征求意见稿)中“五(一)”5条中的“三分之二”调整为“四分之三”。

意见分析及采纳情况:此意见无政策依据,不予采纳。

该条是针对被征收人协商选定房地产价格评估机构提的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)相关规定,被征收人在规定时间内对协商选择房地产价格评估机构达不成一致意见的,由房屋征收部门由通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。《方案》中的由房屋征收部门组织不少于“三分之二”的被征收人按照少数服从多数原则投票决定,是《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》明文规定的,“三分之二”的被征收人已经代表了多数人。

二、本案“七(二)”1条中明确指出产权调换地点是江永县一中棚户区改造安置小区内,而6条(2)中(1)内容是房屋征收部门或实施单位公布调换地点及房源,口径不一致。要求将6条(2)中(1)内容修改为“房屋征收部门或实施单位公布经本案拆迁户认可的江永县一中棚户区改造安置小区内楼层及房号”,调换房屋的朝向与我们原有的住房朝向一致(南北朝向)。

意见分析及采纳情况:此意见无法律政策依据,不予采纳。

1.《方案》第七条第(二)点第1款所指的是产权调换地点和房源位置,明确表达产权调换地点为江永县一中棚户区改造安置小区内,具体房源位置由房屋征收实施单位确定;而方案第七条第(二)点第6款第(2)项指的是房屋调换程序,并不是说房屋调换位置。因此《方案》中的第七条第(二)点第1款与第七条第(二)点第6款第(2)项中的规定并不矛盾。

2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十一条、《江永县国有土地上房屋征收补偿实施细则(试行)》(江永政发〔2017〕11号)第二十九条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换,房屋征收部门应提供不少于被征收房屋建筑面积的安置用房,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人房屋,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换,房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。相关房屋征收法律法规赋予了被征收人选择补偿方式的权利,同时规定要计算结清差价。产权调换房的朝向是根据城市规划来设计的,要求产权调换房的朝向要与被征收房屋朝向一致无法律依据。

三、本案“七(一)2(1)和七(二)3(1)”条中的“25%”、“20%”分别调整为“55%”、“50%”。

意见分析及采纳情况:此意见无法律政策依据,不予采纳。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十七条规定:作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十一条、《江永县国有土地上房屋征收补偿实施细则(试行)》(江永政发[2017]11号)第二十九条规定:房屋征收部门应提供不少于被征收房屋建筑面积的安置用房,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。从上述法律法规中可以看出,房屋征收补偿是等价值补偿,不存在“征1换1”的讲法。

本项目中,被征收房屋是老旧楼房,安置房是新建电梯房。从当前江永县房地产市场价值角度来看,等面积的电梯安置房市场价值要远远大于被征收房屋的市场价值。《方案》中规定在一中棚户区改造安置小区电梯房中选择安置房对被征收人实行“征1换1”不补偿差价安置是县政府对被征收人的优惠政策。本方案“七(一)2(1)和七(二)3(1)”条中的“25%”、“20%”为县级人民政府制定补助和奖励办法,已经体现了县政府对被征收人在改善居住条件等方面的关心和关怀,被征收人只要在规定的时间内签订征收补偿合同并腾空房屋即可享受。《方案》中的产权调换和奖励补助政策合计已经大大超过了被征收房屋价值,因此将25%、20%,调整为“55%”、“50%”的意见无法律依据,不予采纳。

四、拆迁户的一楼是可以做门面的,而且出入门是不需要楼梯、电梯等公摊面积的,为保证不减少拆迁户的使用面积,根据中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确指出,住宅建筑应以套内使用面积交付。所以被征收后的调换住房是楼房的要求征收部门给与适当的门面补偿和无偿提供楼梯、电梯等公摊面积。

意见分析及采纳情况:此意见无法律政策依据,不予采纳。

1.住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定:对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条规定:被征收房屋的面积、结构、使用性质等,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准,房屋权属证书与房屋登记簿不符的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。已改变用途的,以城乡规划行政主管部门和其他有关部门批准文件为依据。综上所述,房屋用途应以房屋登记簿记载为准,改变房屋用途的以相关职能部门批准为准,房屋征收补偿也是以被征收房屋的当前合法用途为依据进行补偿。本项目被征收住房当前即未从事商业用途,也未取得相关部门改变用途的批文,不存在对被征收住房给予了补偿后再单独给予门面补偿。

2.楼梯和电梯是安置房和被征收房屋的必要组成部分,已经包含在房屋的价值里面,被征收人可以依法使用。被征收房屋属于老旧楼房,其建筑面积本身也包含了楼梯等共用分摊面积。《方案》里对被征收人已经按被征收房屋建筑面积无偿给予了20%的面积补助,完全可以保证安置房的套内面积不会小于被征收房屋的套内面积。

五、本案对于选择产权调换的也应该享有征收工作连带奖(1万元/户)。

意见分析及采纳情况:此意见合理,予以采纳。

征收工作连带奖是县政府为鼓励被征收人相互做工作而制定的奖励,应一视同仁。

六、本案“七(二)4(4)”自行过渡奖修改为给与每套(栋)5000元。

意见分析及采纳情况:此意见无法律政策依据,不予采纳。

选择房源奖5000元是县政府为鼓励被征收人选择货币补偿,而对被征收人自行寻找安置房而给予的奖励;与被征收人选择产权调房后的自行过度奖是不同的奖项。两个奖项不同,没有可比性。

七、增加工程配合奖。

意见分析及采纳情况:此意见无法律政策依据,不予采纳。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《方案》对被征收人给予的各种奖项和补助,是为了确保房屋征收工作顺利推进而在各个征收工作环节设定的,目的是鼓励被征收人主动参与和配合房屋征收工作,增加工程配合奖于法无名也无据。

八、本案“七(二)6(1)”房屋产权调换补差,调换房补差办法:《公告》中指出被征收人可以根据产权调换补偿总面积(产权调换总面积=产权调换面积+补助面积)来选择安置房户型和房屋套数,内容修改为产权调换安置房面积超过产权调换补偿总面积部分应按签订征收合同当日同地段相邻楼盘的均价的40%补差。

意见分析及采纳情况:意见无法律政策依据,不予采纳。

房屋征收法律法规规定房屋征收补偿的基本原则是“公平、公正、等价补偿”原则,《方案》中已经对被征收人按照被征收房屋给予了20%的面积补偿,安置房的价值已经大大超过了被征收房屋的价值。安置房面积超过产权调换房总面积按安置小区同栋同单元同楼层售价或评估价补差体现了公平和公正原则。如果安置房面积超过产权调换房总面积部门还要按签订征收合同当日同地段相邻楼盘均价的40%补差,不但有失公允,还会出现被征收人无限制选择安置房套数和面积的现象。

九、本案“七(二)6(2)(2)”条内容修改为“确定选房顺序。同户型征收人,在规定时间内签订征收补偿协议的,以抽签方式确定选房顺序;未在规定时间内签约的,按签订征收补偿协议时间顺序号确定选房顺序。”

意见分析及采纳情况:意见不合理,不予采纳。

《方案》里设定的每项奖励和补助都是有利于房屋征收工作推进的措施。由先签协议的被征收人优先选房,体现的是对被征收人支持房屋征收工作的鼓励和表扬,更是保证实现先签协议的被征收人所得利益不得少于后签订协议被征收人所得利益原则的一种途径。

十、本案“七(四)”条被征收房屋室内装饰、装修及附属物的补偿:要求评估价格按房屋室内装饰、装修及附属物各自不同程度、不同标准不低于拆迁时的市场补偿价补偿。

意见分析及采纳情况:意见合理,予以采纳。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号) 第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》第十三条规定:被征收房屋的室内装饰装修价值由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿;协商不成的,应当评估确定补偿。上述法律法规规定,对被征收房屋的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收类似房地产的市场价格,其中也包含被征收房屋室内装饰、装修及附属价格。

十一、本案“十二”条修改为产权调换房屋权属证书的一切应缴税费由征收实施单位承担。

意见分析及采纳情况:意见无法律政策依据,不予采纳。

《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第三条规定:市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。《中华人民共和国税收征收管理法》第三条第二款之规定:“任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开证、停证以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”因此、产权调换房超出被征收房屋价值的应缴税收部分,依法应由被征收人承担。除按税法规定由被征收人承担的应缴税收外的一切办证费用,由征收实施单位承担。

十二、本案“十二”条修改为因征收房屋造成电话、网络、有线电视、空调、太阳能等移机的其费用由征收实施单位承担。

意见分析及采纳情况:意见合理、予以采纳。

《方案》第十三条第二款规定产权调换房屋的水、电入户由征收实施单位负责办好。因征收房屋造成的电话、网络、有线电视、空调、太阳能等移机的,其费用按规定标准补助或凭相关发票由征收实施单位据实支付。该条其实就已经明确了电话、网络、有线电视、空调、太阳能等移机费由征收实施单位承担,但不是修改“第十二”条。

十三、增加物业管理补偿费和房屋维修基金。

意见分析及采纳情况:意见无法律政策依据,不予采纳。

物业管理费是指物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

房屋维修基金也叫物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。房屋维修基金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋新的产权所有人,实际上房屋维修基金的所有权人与房屋所有权人是一致的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十七条规定物业管理补偿费和房屋维修基资金不是房屋征收补偿内容。应按照“谁受益,谁付费”的原则处理。

江永县人民政府

2019年5月14日

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